公寓，是朋友们咨询最多的产品，咨询的问题主要在两个方面：

第一个问题：公寓能不能买？

第二个问题：某某公寓怎么样？

负责任的讲这种问题很难准确的回答，只能给予基础建议，不好多言，误导买错与耽误错过都是不负责任的

2020年公寓均价6.3万，住宅均价9.2万

任何产品能不能买考虑两个因素，一是产品有没有价值，二是这个产品谁买，同样的产品即使有价值，也不适合所有人投资，

关于第一个问题，大家可以参考我写过的一篇文章，欢迎翻阅：《公寓，商铺，写字楼真不能买吗？专业人士另有看法，一文说清》

关于第二个问题，我会多写几篇关于这方面文章，或者干脆写一份全面的公寓攻略分享给朋友们，具体问题也可以找我私聊。

这是公寓专题的第二篇，建议先阅读第一篇，承上启下，贯通全文，以明其意，专业文章，阅读枯燥

研究过去的逻辑，找出痛点，挖掘价值，才能更好地预判未来。

三、公寓的过去

属于公寓的时代只有一个过去的8年，十年之前的公寓是另外一种定位。为了满足当时商务人士短期居住的需要，公寓属于介于酒店与住宅之间的一种房产类型，属于酒店的补充部分，提供商务服务，施行公寓管理，是非常小众的产品。

在这种属性下公寓是酒店化，品质化。当时有人之所以有人投资这种公寓，就是看中租金高，同期的公寓的租金是同等住宅价格2-3倍。

随着住宅限购限贷政策一步一步地紧缩，更多的资金转向公寓市场，公寓也逐渐住宅化，在深圳住宅极度稀缺的市场环境下，公寓作为住宅的补充部分呈现爆发式增长。

你可以想想，十年前有什么公寓可卖，几乎是屈指可数，而当下深圳在售公寓楼盘数量已经60+，在我印象中，公寓楼开始规模入市是2013年。

我们回顾一下这十年来公寓的市场表现

2010年史上最严格的限购限贷政策出台。住宅市场开始限购，部分没有购房名额的投资客开始关注不限购不限贷的商务公寓。这是也是公寓市场萌芽，只不过尚未形成市场主流。

2011年深圳有8个商务公寓在售，成交量达11.5万平。可以说这个占比是非常低的，关注度并不高，我也似乎不记得这一年有什么公寓在售。

2012年深圳商务公寓批售量翻倍，达到52.2万平。这还只是获批准备上市的公寓，市场的主力成交集中在下一年。

2013年深圳商务公寓成交量38.4万平，并出现了大面积的高端豪宅公寓，这一年，可以称为公寓市场元年，正式拉开成交大幕，亚洲第一地标公寓东海6-8万开售，深圳湾壹号北区大户型入市，均价7-10万。

2014年深圳楼市较平淡，有20个商务公寓在售，成交量和2013年基本持平。这一年，地产整体低迷，接下来就是轰轰烈烈的全国去库存，科技园南区小户型金地公寓这一年出售，均价4万。

2015年是让人印象深刻的房价大涨年，商务公寓成交量达73万平。这是房产牛年，公寓成交也达到新高，公寓从这一年开始加速了。

2016年深圳商务公寓成交量达92.9万平。深圳住宅再调控，这一年万科云城热销，均价约6万，从市场好评度来看，不得不说，万科云城是非常好的产品。

2017年深圳商务公寓供应面积134万平，全年共成交13973套，成交面积98万平。公寓高潮延续，卓越前海壹号均价10万；宇宙红盘龙光玖钻均价5万；LoFT小公寓收割一批年轻人，买这种产品只能说年轻人对房产的认知还不太成熟。

2018年深圳商务公寓供应量达到133.51万平，成交18384套创历史新高。这一年7.31公寓出台5年限售，公寓市场遭遇第一次刹车，但似乎并未减速，成交量继续上扬，北上土豪多次出手整层买入。

2019年，限购政策并未影响公寓市场，成交接近1.9万套，成交量同比微增。8.18收获示范区大礼包，外地客入场深圳，数百万级福田中洲，宝安会展、龙岗佳兆业成交套数均破千；南山瑞府、瑧湾汇，湾玺数千万级公寓表现优异，这一年商办公寓开始规模入市，代表有招商中环，恒大双子湾，宝安海府壹号.......这个话题下篇会讲，顺便想问一句，买了商办的朋友你们还好吗？

对于这几年的成交数据，源于某机构的公布，我认为以商务公寓成交是低于这个数据的，其中应该包含了部分类公寓

2020年，不得不说的关键词是疫情，经营贷，湾玺。大疫之下，各地土豪再次抢购湾玺，均价8-11万，紧邻赤湾港，欣赏大轮船，这样好吗？据内部工作人员透露，买方多为北方土豪。也许是因为北方人钟情于海，即使是挨着港口的海，也不挑食，很可爱。

这个阶段的公寓市场是火热的，同样也是不成熟的，越是火热楼市，越是容易使人失去思考，公寓如此，住宅商铺也是如此。

很多人在购买公寓时，对于公寓本身可能存在的问题，适用人群，是否具有增值空间，供需如何，考虑并不全面。如果买的人考虑多一点，一大半的伪劣公寓将做不成南郭先生，下一篇我们将重点讲这个问题。

这期回顾历史，下期总结问题。现在我们就来探讨一下公寓成功的典范，深圳湾壹号。

这个时期有很多公寓打高端牌，清一色入户铜门，奢侈厨卫，豪华大堂，用华丽的外包装来掩盖产品本身可能存在的严重缺陷。

深圳湾壹号虽然同样走高端，但是定位非常成功，塔尖资产，不同于一般开发商做项目纯粹是以利润为目的，徐航是以圆梦的信仰做一件传世的作品，值得称赞的是这种匠心精神确实如愿，不惜一切成本做产品，打造壹号经典，

深圳有无数楼盘在对标，但十年之内难有超越。

深圳湾壹号，领袖全城公寓，超越顶级豪宅，成为深圳房产名片，商务化服务，住宅化户型，国际化产品，圈层化平台，酒店化管理，不仅产品顶级，附加值更是顶级。

深圳公寓应该没有比壹号更大的阳台，每层1-3户的配置，完全是顶级豪宅化，更准确的说是公寓性质顶级豪宅，完全满足了各地富豪在深圳购置住家房产的市场需求。

深圳湾壹号的成功即是产品的成功，也是营销的成功，同样的顶级产品，在营销方面，定位的成功因素很关键。

在过去，公寓与住宅的差距非常明显，这主要体现在产品与附加值上，不过随着住宅的严管，公寓逐渐住宅化，此消彼长，差距逐渐接近，甚至很多方面公寓超越了住宅。

公寓市场从起步到火热历经八年，居然有一批公寓不增值，问题在哪？

下一期挖公寓缺点与缺陷，弄明白这个问题，公寓一切也都明了。

全文章节预览

趋势没有一成不变的发展，只有在争议中才能寻找优质机会，认同请点赞关注，分享给朋友，公寓有风口，有分化，我见过太多朋友的盲目跟风，故写几篇文章分享给大家，希望各位朋友都能避开风险，买到优质资产，

有不同意见，评论区见，欢迎关注下一期，希望认真阅读并思考，公寓的问题与价值即将一层层揭开！