原创文章来源于“河南微房产”公众号。

这两天，关林市场拆迁疏通工作开启的消息轰动朋友圈。

关林市场拥有400多年的发展历史，也是曾经的全国十大综合交易批发市场。

“缺啥少啥，有事没事，逛逛关林”；

“在这里没有买不到的东西，大到家具家电，小到一个垃圾袋。”

这里是洛阳人最关情愫、也最为自豪的地方。

说起关林市场的自豪和辉煌，2008年交易额达到155亿人民币，在全国十大综合交易市场综合排名中位列第三名，和浙江义乌批发基地位列第一梯队。

但不可否认，随着近几年来，关林市场面临着被网购和发达的工厂直销物流支配的窘境，逐步走向没落。

7月13日，华耀城承接关林市场正式启动的消息不胫而走，关林市场将面临整体搬迁至伊滨区华耀城的命运。

一时间，民众沸腾。

一

近日，走访关林市场，许多人的担心不无道理。

首先，关林市场因建造在埋葬三国蜀将关羽首级的墓冢——关林庙而得名，大家笃信关公是财神的化身，如果关林市场真的搬离关林，关林市场就不再是真正意义上的“关林”市场，而是“华耀城”市场，或者“诸葛镇”市场。基于多年的市场规模和购物体验，大多数人更愿意原地改造。

“虽然这几年被网购冲击很大，但是靠着附近县市的批发和零售，还能维持生计。零售需要人流，而对于位置偏远的伊滨区华耀城，对于人流量的问题，还是缺乏信心。”一家五金店老板说。

对于伊滨区华耀城的地理位置大多数人不认可。因为伊滨区地理位置相对比较远，加上交通网的不完善，很多人担心人流量的问题。人气，也是所有投资商铺者关心的首要问题。

“搬迁至华耀城，要买商铺、要装修，意味着付出更多的成本和代价。放弃眼前可以预见的商业前景，去一个前途未知的市场环境中，如果最后证明是一个错误的市场，很可能之前多年苦苦经营的商业根基毁于一旦。”一家童装店说出担心。

对于未知的新的市场的担心，是一个必经的过程。其实，对于这些倒也不必担心，“不破不立，破而后立”，如果华耀城真的能给关林市场重新注入新鲜、活跃的血液，还是值得期待的。

但是，一切似乎还有待验证。

二

在官方数据中，洛阳华耀城占地面积约1900亩，250万平方米，一期投资30亿元，总投资超100亿元。

项目全部建成后，将辐射豫西地区近千万人口，可容纳3万以上商户，2公里半径内至少15万人居住，新增就业岗位10万个，年营业额过百亿，年税收过10亿元，将成为全国华耀城的“升级版”、豫西地区最大的产业城综合体、洛阳市的新名片。

7月13日，华耀城承接关林市场启动。

相似的模式，熟悉的承诺，和周口荷花市场华耀城惊人的相似。

荷花市场于周口人和关林市场于洛阳人是一样的地位，荷花市场1995年开业，占地178亩，市场内固定门店加临时商铺共5000多家，经营服装、针织、百货、日杂等20多类3万余种商品，是豫东地区最大的综合商品批零市场。

2012年12月，周口市政府与华南城控股有限公司在省会郑州成功签约，建设周口华耀商贸物流城。随后，周口华耀城承接荷花市场。

周口华耀城项目，是河南省A类重点建设项目、市1号工程，总投资约人民币260亿元，规划总占地面积约10平方公里，规划建筑面积约1000万平方米。项目完全建成后，将创造4万个创业机会，10万个就业机会，年数十亿的税收。

2015年10月，周口华耀城BC区隆重试营业之初，交通网不断完善，公交专线也达6条之多，但是并没有实现预期。走在周口华耀城，人流量不理想，商铺的高空置率仍是问题，不少商户反应，“卖家没有买家多，人流量远远没有荷花市场时候的多”。

而且，“小厂出品，挂着大厂牌子”的洗化假货遍地都是，俨然成了周口人眼中的“假货”聚集地。

三

说起华耀城，就不得不说华南城。

华耀城和华南城被报道是兄弟公司，在业务模式上与华南城相同。华南城选址国内一二线城市，华耀城专注三四线城市的发展。

华南城，闻名全国的莫过于深圳华南城，现在也面临着转型之难。在河南，闻名遐迩的莫过于郑州华南城。

郑州华南城2014年9月开业，距今已经近五年，交通网不断完善，公交枢纽中心和三个地铁站加持，也依旧没能挽救华南城人气冷清和商铺出租率低的局面。

华耀城和华南城都是一个模式吃遍中国，但是随着时代变迁、电商碾压、制造业企业转移等，传统商贸物流中心的好时代已经一去不复返，让人不禁对这种模式持怀疑态度。

我们再来看看洛阳华耀城的业态定位，以五金建材市场、汽摩配市场、轻纺百货市场、服装鞋帽市场、综合商业区、会展中心等为一体的国际商贸产业新城。

可以用一句话来形容，大而全，无所不包。

但是放眼洛阳各大批发市场，在洛阳人心中，几乎都有一个专业市场的定位，比如说起茶叶市场，大家首先想到“唐宫茶叶市场”；说起建材市场，忍不住想到“名优建材市场”。

据不完全统计，洛阳有各类市场303个左右，其中消费品综合市场160个左右，农副产品市场93个左右，工业消费品市场30多个，生产资料综合市场7个，其他消费品市场8个，其他生产资料市场6个。

洛阳各大市场各司其职，都有其专业的定位，已经能够满足洛阳市场的需求。

在这种情况下，作为综合市场的华耀城就显得有些尴尬，什么都有，却什么都不是最强的，但却是政府支持力度最大的一个，并且被称为“洛阳新旧市场外迁的主要承接地”。

这实际上造成城市原有的商业格局被强力冲击，形成一定程度上的重复建设和超饱和建设，不但不能带动产业链的升级、改造，还会引起产业价值链的动荡和飘摇。

四

商业地产和住宅房地产有很大的不同，商业地产比传统的房地产开发更加“重”，大量投资前置，回报周期长、融资量大且期限长，大量的资金沉淀考验开发商的资金链强壮度。

住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，“市”讲究的是人气，有人在，才能撑起整个场子，形成真正的“市场”。

一个商业地产的人气主要看位置。房地产有不可移动性，不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。

伊滨区虽然规划完美，道宽路顺，但是不可否认，伊滨区的人流量在很长一段时间内很难形成市场，毕竟洛龙区发展到如今的阶段，需要了十年之多。

此外，华耀城项目为全部出售的项目，而此类项目最终证明只是开发商的赚钱工具。

一般商业地产分为全部出售和自持出租（可租可售），商业全部出售的项目，对后期的运营会造成很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒，导致业态较混乱；更像是“一锤子买卖”，项目的品质也无法得到保证，是商业地产在不成熟阶段的过渡产物。

相比较，自持出租的项目，更加注重良好经营带来的长远收益，能够为商户提供代价更低、市场环境更好的产品。

投资商铺的风险相比住宅更大，对于投资者，一定要擦亮眼睛，一旦被套住，租也租不出去，卖也卖不了，真的会开着宝马进场，骑着自行车离场。

五

2015年11月20日，周口荷花市场的大门被焊死，政府强制搬迁，3000多商户被迫迁徙。

即便在强压下，商户大多也不愿意去华耀城，而华耀城所谓的“一千多商户”已经搬迁进去的传言，也在市民中间被传为“荒谬”。

周口华耀城的定位是“终极版的荷花市场”，更多的是借助政府支持的“荷花市场承接地”来达到一定的预期。

“荷花市场商户是绝对主力军，荷花财富基因一旦顺利植入，定位高远的华耀城将迅速得到填充，一飞冲天。”但是事实证明，这样的预期似乎有些失算。

那么，同样的模式，洛阳华耀城想要借助承接关林市场的噱头来达到市场预期，恐怕会是一样的结局。

此外，对于批发市场，有一条不成文的黄金法则——顺势而为，人为打造批发市场，基本都会死掉。市场的最初形态是自然形成，人们的潜意识里存在，比如洛阳的名优建材市场，涧东路一路向南，生意都不错，这就叫顺势而为。而人工打造的呢？曾经轰动一时的五洲国际，几年的经营下来，依旧半死不活。

如果将来洛阳关林市场和周口荷花市场一样，被政府强制搬迁至华耀城，结局会如何呢？